楼市成交量持续走低 金九银十面临考验

      随着十一长假的到来，传统的楼市销售旺季已开始接近尾声。连续三个月全国一线城市房地产成交量的持续走低更是让人们对楼市“金九银十”的说法产生了疑问。在房价不断走高的情况下，市场观望情绪加重；同时，随着去库存化接近尾声，市场的供需矛盾也逐渐开始显露。虽然9月份公布的国房景气指数10个月来首次突破了100点大关，但市场由热转冷的种种迹象还是让人们对后期楼市的走向有所担心。

　　“金九”成色不足“银十”面临考验

　　“正如天气一样，楼市经历了春暖、夏热后，秋凉正步步逼近，这种症候在一线城市尤为突出。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示。7月，北京、上海、深圳、广州四地商品住宅成交量首次出现集体下滑；8月继续向下，深圳新建商品住宅成交量环比减少29.73%，二手住宅成交面积也环比下降26.38%；上海情况较深圳稍好，但7、8两个月商品住宅下滑幅度依旧超过了10%。根据北京市房地产交易管理网的数据，9月的上半月商品房成交7026套，剔除经济适用房和限价房，商品房成交套数为6228套，与上月同期相比减少了283套，跌幅为4.35%。

　　实际上，全国也出现类似情况。今年以来，全国新建商品住宅成交量快速增长，5至7月全国商品房的成交量分别为7019万平方米、9465万平方米、7674万平方米，7月成交量出现19%的环比下滑。从区域分析，7月以来，华南、华东等本轮率先回暖的城市，成交皆出现了不同程度的下滑；只有中西部地区依然保持了较为强劲的势头。种种迹象表明，寄希望于9月楼市成交量再次创造4到6月份时的辉煌已无太大可能。

　　“随着十一长假的到来，受此影响10月的成交量很可能还会继续下降。”北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，今年的长假多达8天，人们往往会利用这段时间出行、旅游，买房则相应的进入淡季，这很可能会使原本就不被看好的10月份成交量再打折扣。

　　库存消化进入尾声 市场供需矛盾显现

　　早在8月底，业内对于“金九银十”的争论就已经不绝于耳。一种观点认为二季度火爆的楼市已经透支了今年的需求，再加上不断上涨的房价，成交量下降已成趋势；另一种观点则认为，虽然9、10月间市场成交量很难恢复年中的势头，但与去年同期相比仍将会有大幅的提高，并不需要过分的悲观。

　　其实，所谓“金九银十”的传统在近几年已经表现得不太明显。2005年到2007年的9、10月份都没有出现过明显的成交高峰，2008年9、10月份的成交量更是在楼市整体不景气的情况下跌入低谷。今年“金九银十”之所以再次为人关注与年内楼市大开大阖的走势不无关系。

　　杨红旭指出，进入三季度以来，重点城市成交量出现下滑，既有传统淡季的因素，也和供应紧张、部分开发商捂盘有关，但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度，致使出现萎缩；投资投机需求依然旺盛，但在二套房贷政策严格后，贷款的首付门槛与利率成本明显提高，部分投机客有所观望。

　　秦瑞则表示，前一阶段的高成交量已经基本将市场积累的库存消化完毕，“今年卖出的多是2008年之前的开工项目，之后由于新开工项目有限，市场势必会面临着新的供需矛盾，这对今后的成交量肯定会造成一定的影响。”

　　光大证券首席经济学家潘向东在接受记者采访时也指出，今年4月到7月间的高成交量已经完成了房地产市场的去库存化，市场现在进入了一个补库存的时期，基于此来看8月份全国的房地产开发投资，虽然总量有所增加，但相对于需求而言依旧不足。供需矛盾将导致成交量的下降，但对价格则是一个强有力的支撑。

　　根据国家统计局公布的数据，1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期回落20.8个百分点。

　　政策预期决定来年楼市

　　“现在最应该关心的是11月之后的走势.”对于后市秦瑞表示，由于今年政府出台的一系列刺激房地产的优惠政策大多将在年底到期，包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性肯定将成为市场最为关心的问题。

　　秦瑞认为，如果明年国家的房地产政策发生变化，那么购房者很有可能会在年内优惠政策的最后“有效期”之内集中入市，从而抬高年底房地产市场的成交量，而新一年的成交量则有可能随着优惠政策的到期而逐渐走低；如果优惠政策明年继续执行，在货币政策不发生变化的前提下，房地产市场将保持稳定上升的趋势。“现在大量资金进入楼市，如果实体经济出现明显好转，也不排除资金大量流出，从而出现集中抛盘的情况，进而导致明年楼市的量价齐跌。”

　　对此潘向东表示，从目前的情况看，房地产市场依旧是回报率最高的行业。由于明年很难延续像今年这么大规模的政府投资，在这种情况下，宏观经济要保持一定的增长速度，仍然要倚重房地产投资的持续提高。因此，“资金在短期内从房地产流向其他行业的可能性不大，国家的房地产政策依旧会以鼓励和推动为主。”

　　杨红旭也表达了类似的观点，他表示由于目前房价环比涨幅已基本触顶，而且国家对于房地产业拉动经济的期望仍然较大，在政府投资增幅将出现下降的情况下，房地产投资和住宅消费能够持续增长对于宏观经济有着重要的意义。