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楼市价格坚挺坚冰似破开发商变相降价

海内房产网时间:2010-3-4 来源：21世纪经济报道

    春节期间楼市成交冰点可以预料，而元宵节开始开发商率先发力“破冰”，也如约而至。
    最新楼市信息显示，上海楼盘3月即将开盘的数量已达40个，与前两月相比，呈现井喷之势。尤其是，借元宵节契机，上海大部分楼盘都推出了优惠促销的措施，两个多月低迷后，开发商终于忍不住了。
    类似的情况在北京等大部分城市出现。一位代理机构的负责人向本报表示，代理公司与开发商方面商议达成一致，“不能苦等市场自动转暖，必须主动出击”。
    和往年的调整一样，面对滞销坚冰，又是卖方先动，而多个机构的调研结果显示，买方依然观望为主。开发商需要面对的，还有快速消失的投资需求和缩水明显的银行信贷投放，以及由此造成的市场短期内资金短缺的不利局面。
    元宵节变局：卖方先动
    “此前成交量随着传统春节假期的结束而出现反弹，但仍在低位徘徊，这主要缘于央行再次提高存款准备金率，使得购房者看到了房价下跌的希望，因此更多地选择了观望。”中房指数研究院的报告指出，预期下周随着新增供应的增加，成交量还会有所上升，但上涨的幅度与政策细节的出台密切相关。
    令开发商及整个房地产业紧张的是，正在举行的全国两会上，房地产再次成为焦点，呼吁对房地产进一步调控、挤压泡沫的声音不断。
    种种迹象表明，新一轮房地产宏观调控政策远未出齐。有消息披露，针对高房价的信贷、财税、融资、土地等后续政策正在酝酿中。
    经过2010年头两个月的等待观望后，不少开发商已经等不下去，而元宵节则成为众多开发商行动起来的时间节点。
    以上海的新盘上市量为例，3月份确定将推出新房源的楼盘数量最新统计为40个，远远超过曾出现全周零供应的2月份。
    “三四月份是开发商打开全年业绩的关键，两个月的需求关系将决定全年的房价走势。”易居中国分析师薛建雄指出，对开发商来说，需要借助3月小阳春这个销售旺季来打开全年销售局面。
    为了刺激目前观望为主的潜在购房者，多数项目推出了不同幅度的优惠促销，这也被不少分析人士看作是市场发生变化的信号。
    在北京，开发商主动破冰的力度似乎更大。即将开盘的某北京项目，预计均价29000元/平米，推出“交2万元排号，购房可抵12万房款”优惠；大兴区另一个住宅项目，推出了交5万元意向金抵10万元房款的优惠；而万科在北京的一项目，同样推出了5万抵8万的优惠；另外“5万抵10万”和“2万抵6万”优惠的项目也陆续出现，优惠范围逐渐扩大。
    以目前市场反应看，开发商主动增加供应量并推出优惠促销措施，楼市成交有所升温。
    美联物业统计信息显示，上海上周楼市整体成交环比前一周表现出大幅回暖的现象，各区域成交除黄浦区域为零成交以外，其他区域环比基本皆呈上涨态势。
    宝山区域上周共成交287套，环比上涨了1588%，列各区之首；南汇区成交量、成交面积环则比前一周各提升1633%、1490%。
    不过，记者从多个在售或即将有新房源推出的项目处了解到，开发商短期内的供应量和让利程度，很难再有大的提升和突破。
    “决定市场温度和成交破冰时间的核心因素，向来不是供应量和优惠、折扣幅度，而是整个市场环境，首先是政策尤其是信贷政策。”沪上房地产资深人士柴一峰指出。
    应对资金寒流
    对于现金流，尽管目前大部分房企均声称资金充沛，暂时的楼市成交量萎缩不会对公司产生过多影响，但同时，越来越多的企业选择增加供应量并采取适当优惠促销及折扣措施。
    看似矛盾的背后，实为企业抗波动能力和市场调整周期的博弈。
    柴一峰表示，“现在有钱不意味着调整半年甚至一年后，还能够支撑，所以保持一定的资金回笼速度和数量，是应对可能会持续很久的资金寒流的稳健对策。”
    数据显示，上海等不少城市的房贷在春节前后跌入冰点。来自于上海凯弈投资咨询管理有限公司的报告披露，截止到2月底，上海二手（出售、出租）房贷款签约规模几乎缩水一半，楼市成交量的大幅萎缩对按揭贷款市场的影响已逐步显现。
    上海凯弈投资副总经理赵炜提醒，虽然贷款签约额有所下降，但各个银行对房贷政策的管控仍然没有放松。目前各家银行的二套房贷政策已经恢复到较高的利息支出水平，市场仍然处于宏观调控期，楼市交易量必然受到影响。而目前各家银行对首付比例的管控相当严格，二套房的首付比例均严格按照四成来操作，而第一套的首付比例最低也要达到三成。
    对三月份的市场情况，赵炜预计同比去年三月交易量会下调四分之一左右。“由于各家银行的总行已向分行下发了关于控制房贷的指导意见，银行因此会更加严格地审批房贷，控制放款额度。”
    房贷大幅萎缩的同时，曾经驰骋市场的庞大投资资本也已销声匿迹。
    21世纪不动产上海区域监测数据显示，去年四季度及今年前两月，上海多个交易活跃板块中近8成几无投资客入市。投资客抛盘量则在迅速攀升，活跃区域占新增挂牌的比例达到10%—20%，且有1%至5%不等的议价空间。北京的二手房议价空间更大。
    面对这样的危机，大部分房企显然做不到视而不见。尽管卖方先动，试图化解市场坚冰，但不管是放量的决心还是优惠的幅度，都还不足以真正破冰。
    “投机炒房者偃旗息鼓，前期高房价却居高不下。在这种背景下，政府方面必将会有新的调控政策来制约房价。3月初召开的两会或许就将给楼市带来新的发展方向。”美联物业一位高层坦言。


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