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海南购房提防四大陷阱

海内房产网时间:2010-1-14 来源：

    房子及其配套措施不菲的价值以及多样性决定了选购时所要留意的地方大大高于其他消费项目。许多人挑来挑去，买下的却是一个"问题房"，非但房没住上，却惹上一堆麻烦。
    买房时要考虑的不仅仅是楼盘地段，还有开发商的服务和各项合同的各种细节，甚至是合同书里对某句话的理解差异，这其间存在着巨大的服务质量差距，而最终受到损害的也往往是购房者。
    据《证券导报》记者统计，今年1~3月份，海口市工商局12315投诉举报中心共受理投诉购房纠纷350例。为此，如何避免购房中的陷阱，这也成为了2009年消费者最为注意的一点。
    金美花园：
    卖房不交房定金房款不退
    "本来说好是2008年6月份交房，可现在呢？房子的影子都没见一个。"王先生2007年在海口市秀英港澳工业开发区的金美花园购买了一套商品房。签合同的时候，王先生已支付定金和首期房款7万元，当时开发商承诺2008年6月份交房，可开发商却以预售证未办下来为由，至今尚未交房。
    于是，王先生要求开发商退房，并全额退还已交款项，却多次遭拒绝。开发商认为，虽然预售证没办下来，但开发商一直在争取办理，并投入不少资金，导致资金一直很缺乏，因此希望购房者有点耐心。
    "我们还不够有耐心？事情都过将近一年了，房子还没给我们，这不是明摆忽悠购房者吗？"王先生表示，目前正在联系有关购房者联合到法院投诉该开发商。
    律师点评：
    房产商与王先生签订《商品房买卖合同》时，未取得商品房预售许可证，故该合同违反了建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》及"出卖人预售商品房应取得预售许可证"的有关司法规定，属无效合同。同时，房产商签合同时隐瞒了预售房未办理商品房预售许可证的事实，属非法售房。律师同时提醒：要想实现预售商品房购买安全，一定签订备案登记条款，而且亲自到房产管理部门查问合同备案登记情况。只要备案登记完成，就说明开发商"五证"齐全。
    天骋康都：
    一房三卖开发商称不知情
    杨女士今年3月份购买了海口市龙昆北路天骋康都的一套房子，在交完全部房款并入场装修完毕后，杨女士被告知该房子属于重复买卖，开发商要求杨女士退房。
    原来，在杨女士之前，已经有2个购房者签订了购房合同，而且合同都没有解除，因此，杨女士所购买的房子属于典型的一房多卖。
    至于为什么会出现一房多卖的情况，开发商解释，主要相关销售人员操作失误引起的，在卖房后，该人员并没有进行相关的信息登记，导致发生这样的事情。
    对于开发商的说法，杨女士显然不认同，"从我在签订购房合到入住，整整过了半个多月的时间，开发商一直都不知情？再说，购房的定金和余下房款，我都是直接打到开发商总部的账户，如果总部人员不知情，那么对于突如其来的款项，他们就不过问一下？还有，一房两卖也就算了，一房三卖，开发商居然不知情，这很不合理。"
    与开发商交涉无果，杨女士随即向省消保委投诉。经调解，双方同意达成调解，开发商给杨小姐换房，并对房子的差价进行一定的补偿。
    律师点评：
    商品房预售由于不能及时交付，使得一些轻信寡诺的开发商感到有机可乘，出现了一房二卖或多卖的现象。一旦出现此类纠纷，首先要从合同的效力入手分析买卖行为是否合法，从而判断房屋所有权的归属问题。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第9条规定，杨女士诉开发商违约赔偿损失，可以请求"出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任"。这是一条惩罚性赔偿条款，足以弥补无过错方因合同无效造成的损失。
    水岸别墅：
    房子面积"缩水"开发商称很合理
    2009年2月，刘先生购买了五指山市水岸别墅一套商品房，并签订了相应的购房合同，合同中明确表明了房屋面积是82.7平方米。但，2009年3月份，刘先生在测绘房屋面积时，发现该房屋只有80.95平方米，产权面积比合同面积少了约2平方米。
    "面积少了这么多，哪个业主可以接受？"刘先生说。为此，刘先生开始找开发商，希望给予解释，并赔偿相应的损失。开发商认为，房屋的面积并没有减少，他们在计算的时候，是严格按照国家有关标准计算的，刘先生出示的测绘面积是错误的，所以拒绝赔偿。
    "如果按照2000年发布的国家标准计算，房屋外走廊以全面积计算，那么开发商是对的。但是，国家2005年又发布新的国家标准，房屋外走廊的面积应以一半面积计算。"刘先生认为，开发商在糊弄购房者。
    在要求对此遭到拒绝后，刘先生选择向消保委投诉。经消保委多次调解无果的情况下，刘先生要求请五指山市房产局进行测绘。经测绘，刘先生提供的测绘的房屋面积80.95平方米是准确的，开发商被责令向刘先生赔偿违约金6000元。
    律师点评：
    购房者在购房时，一定要在合同里写清楚公摊内容、套内面积和建筑面积，要求以套内面积计价，对于日后可能出现的问题，应在合同里进行具体约定。因此，购房时购房者可以购买一个皮尺或请一些"民间测绘人士"，对要购买的房屋进行测量、复核，这样开发商才不敢作假，购房者的利益才能得到保证。如果确实掌握开发商作假的证据，购房者应该果断向有关部门反映，并要求当地房产局进行测绘，及时维护自己的合法权益。
    候鸟花园：
    开发商隐瞒实情房屋使用年限仅34年
    2009年2月15日，仇先生与五指山太阳城房地产开发有限公司在三亚的候鸟花园销售部签订了房屋认购书并交纳了1000元的认购保证金。
    想到很快就将在海南有属于自己的房子，仇先生开心得不得了，当晚回家，他还和爱人一起庆祝了一番。但他们没想到，回家查看认购书时发现该房屋的使用年限居然只有34年。
    "新房子使用年限怎么可能只有34多年？"感到奇怪的仇先生当即致电售楼处核实此事。接电话的工作人员支支吾吾，但最后还是承认了，房子的使用年限确实只有34年左右。
    "简直是骗子！"仇先生告诉《证券导报》记者，他买房子的时候，但当初售楼处工作人员对于房子的来龙去脉、旧楼翻新、35年使用年限等一概不提，用这样的方式卖房子，实在不"厚道"。
    为此，仇先生认为该开发商有意误导其购房，要求退还定金，但开发商认为已经签订认购书，只同意退500元。仇先生在索要余下定金未果的情况下，无奈选择向消保委进行投诉。经调解，开发商同意再退100元给仇先生。
    律师点评：
    这份认购协议书的诸多条款属于开发商一厢情愿，这并不表示买房人就必须按照认购书的约定继续履行该协议。这是因为，首先，按照《合同法》的规定，认购书上的条款必须是双方在协商达成一致的情况下签署的，比如，规定认购书签订后一周签订买卖契约，比如土地年限太短到期后开发商是否负责缴纳所有费用，这些条款如果达不成一致，买房人就有权利不签正式的买卖契约，认购协议书最终也会自动解除。
    如果该房的情况确实如仇先生所说，按照《合同法》的规定，买房人完全可以退房，如果开发商拒不退房，则可以"开发商隐瞒重大情况"为由提请法院判决。


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