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疯狂的泡沫：海南地产“闪”镜头

海内房产网时间:2010-1-30 来源：第一财经日报

    冬季的海南，这个“没有冬天的海岛”，热的炙人。
    从长长的三亚湾路走过去，海岸线旁边的一排排门面都是临时改建的售楼处。即便是走在沙滩上，也有很多售楼小姐在派发宣传册。投资客的蜂拥而来，让海南的楼市如同菜市。
    上世纪90年代初，海南楼市经历了一场癫狂，最终泡沫破灭。今天的海南，亢奋又在上演。《第一财经日报》记者在海南的一周时间里，观察到了以下的镜头。
    镜头一
    温州投资客快进快出赚6000万元
    温州人刘城（化名）2009年的11月份来到三亚，许多温州同乡给他打电话，告诉他，这个海岛会有不一样的机会。
    “当时国际旅游岛的消息已经传得非常厉害，我就赶紧跑到海南考察一番。”刘城告诉记者，去之前，海南给他的印象就是经历过楼市泡沫，是一个度假的地方。
    去了之后，他有点大吃一惊，“满地都是几千块的楼盘，海景房也不过就是一万多一点，我之前在长三角投资了不少楼盘。看到海南的这个价格，觉得十分‘便宜’。”
    当机立断，从三亚考察回去之后，他赶紧调集了一笔资金，马上重回三亚。
    “不能说温州炒房团，当时这种几个朋友组织起来临时调动资金去买楼的情况很多，大部分都是由一个在海南投资的温州人牵头，叫上几个关系比较好的同乡，一起去买楼。”刘城表示，去年11月份开始，他们做得最多的一件事情就是疯狂地调动资金。
    温州人资金充沛的特点这时显露出独特的优势，“一个月不到，调动了将近8000万元的资金。”刘城说，大部分温州人都是在这个时候进入的，他们调动的资金还不算特别多。
    然后就是分工，在当地商会任职的朋友担任“地导”，熟悉情况的去和楼盘洽谈内部价，其他的人负责和银行、中介等联系，“每天跟打仗一样，晚上回去还要开个小会，讨论第二天要去的楼盘，感觉做生意从来没有这么累过。”刘城原先是做传统制造业生意的，他自称这样的小老板有很多，尽管之前也投资过房产，但海南楼市这样的急速升温还是头一回遇到。
    “一般的楼盘，我们两天之内肯定会搞定，海南楼市还不是很规范，所以程序上就相对简单一些。”刘城透露，他们的底线是一个楼盘至少要拿下10套以上，否则“散打”太消耗时间。
    在海南当地有名的一个“烂尾楼”，刘城拿下了其中的20套房子，价格在1.7万元/平方米，现在早已翻倍了。在三亚湾、亚龙湾一带，最终他们一共拿下了上百套房子。
    “我们当时也是陷入了一种癫狂的情绪，觉得海南楼市一定有机会。”刘城说，等到今年1月份的时候，看到大量的投资客涌到海南市场，他们决定出货了。
    别人贪婪的时候他们开始恐惧，“大部分房子都是翻倍出去的，为了尽快出货，我们安排人直接在售楼处的门口，看到有意向但是买不到房子的投资客，就悄悄上去推销。”刘城说，为了出手更容易，他们放出的价格甚至比开发商还低一些。
    这似乎是更多投资客抱的心态，希望能在快进快出中赚大钱。“你看到一个妇女买了30套或者50套房子，觉得很厉害，其实，这个人的背后往往是一群投资者，他们分工有序，而且下手都很快。”刘城说，到现在为止，他们手上的楼盘大部分都已经转移给下家了，这场轰轰烈烈的炒房活动盈利超过了6000万元。
    另外一位温州投资客刘先生，在2009年12月底，以将近5万元/平方米的价格买下了三亚的一个楼盘的海边别墅。这个楼盘的开发商也是浙江人，之前在温州做过一个推广，刘先生就是在推广活动的时候买下其中的几套房子。
    等到1月份到三亚现场办理手续的时候，刘先生发现，他的房子已经飙升到7万元/平方米。
    凑巧的是，记者在这个楼盘采访的两天时间里，亲眼看到有5套房子从他手中转让出去，记者后来和刘先生电话联系，刘先生表示，手上已经一套房子都没有了。
    这大概是楼市中最厉害的“四两拨千斤”，只交了5套房子的订金，就赚了1000万元左右，而这前后不过才短短20天时间！
    具有讽刺意味的是，就在这些温州人开始出货的时候，大量的投资客开始来到海南寻找机会。
    “温州人就是喜欢快进快出，哪里有利润，就会去哪里。”温州中小企业发展促进会会长周德文表示。利润决定投资的走向，这从某种意义上解释了海南楼市的疯狂。
    镜头二
    最牛售楼小姐销售13亿元
    13亿元！这是海南最牛售楼小姐的一年销售额，惊讶吧！
    当海南从“人挑房”演化为“房挑人”时，让售楼小姐也一下子牛了起来，甚至变得倨傲。
    凤凰岛的售楼小姐基本上是不搭理人的。在售楼大厅，许多人抢着要向她们咨询各种各样的问题，她们的回答一律是：没有房源了，二期什么时候开还不知道，一律不接受预订。
    凤凰岛售楼大厅的门口，可以看到五辆连号的保时捷911，每辆的售价在200万元人民币左右。有消息说，原本这些保时捷是要作为业绩奖励的，但在房源供不应求时，这个说法也就不了了之了。三亚凤凰岛发展有限公司总经理陈璐透露，这五辆车目前打算给售楼小姐带业主们游岛用。
    在其他楼盘，但凡单价超过3万元同时又没有房源的，售楼小姐基本上看都不会看你一眼，每天都有来自全国各地的无数投资者咨询同样的问题，工作强度也是可以想象的。
    尽管楼市火爆，但让投资客掏出多少钱，或者变着法子多掏钱，也是有许多讲究的，机会并非总是偶然性。
    三亚湾旁边，一个被开发商定义为“一线海景产权式酒店”的楼盘克拉码头开盘当日，售楼小姐接到最大的一笔单是来自浙江投资客，一口气买下其中10套房子，而这个楼盘当天的均价是3.4万元/平方米。
    牛人一个接一个地涌现，昌茂中润温泉水城是海南定安县的一个楼盘，售楼小姐最多一次向一个投资客推销了50多套房子，并且以1500万元总价成交。
    卖得好不好，是骡子是马，拉出来遛遛。海南雅居乐清水湾楼盘的售楼小姐张华表示，最近她手下最大的一笔单来自浙江温州，2009年11月，在她推荐之下，一个由温州老板组成的炒房团买了几个亿。
    还是在清水湾楼盘，从2008年开始到现在，一个最牛的售楼小姐卖了超出13亿元的楼盘业绩，这是令同行瞠目结舌的成绩。按照大部分地产公司通行的千分之二的提点算来，就是260万元。
    “我们从去年到现在业绩都比较好，这是目前最厉害的了。”雅居乐地产控股有限公司总裁助理简毓萍表示。
    记者试图寻找这位最牛售楼小姐，可惜无功而返。
    镜头三
    16年前摔跤者“二进宫”
    浙江金华的商人胡泽鸣正在海南博鳌不停地看项目，尽管心中还残留着海南楼市第一次泡沫的阴影。
    她是来海南发展比较早的商人之一，当年泡沫破裂之后，她没有舍弃这里。2003年她在海南成立了福川投资有限公司，拿下了琼海市博鳌滨海开发区的一块滨海之地，着手开发占地面积8万平方米的玉带湾国际度假海岸，这也是博鳌滨海开发区首个旅游商住房地产项目。
    这个项目大获成功，“海南的价值现在还没有完全被开发出来。”在这个女强人心里，这个地方的价值堪比黄金海岸。
    有利润才会有人继续前往，杭州人钱林（化名）今年又去看了海南的房子。十多年前，他被派到海南的分公司，“当时很夸张，楼市在炒楼花，连空中楼阁都卖光了。”结果这些烂尾楼到最后都没有建成，不少都被炸掉了。
    但这并不妨碍他最近想去海南投资。“现在和以前的行情完全不一样了，以前很多是公司、单位在炒房，现在完全是个人，而且从海南的规划来看，并不能说以前经历过泡沫，现在就要否定。”
    不仅仅是他，很多开发商也选择开始回归，杭州一家专门从事休闲房产、酒店与文化创意的公司，最近也去海南拿项目。在此之前，他们也曾在海南大规模拿过地，经历过海南的泡沫。
    三亚凤凰岛发展有限公司总经理陈璐表示，在1992~1995年那一波海南房地产泡沫中，“很多浙江人在这里都栽过跟头，现在又开始重新回归了。”
    这个市场上也不乏坚守者，海南置地实业有限公司姚惠芬回忆1992年的疯狂，“拿个合同，楼上楼下走一趟，就把这个合同给卖了。”
    当年泡沫最盛时期，人口不过700万左右的海南，涌出2万多家房地产公司，都在玩“击鼓传花”的游戏。
    不过也有地产商在1992年发家的，这几乎是另外一场传奇。1991年，冯仑、潘石屹等人抓住一个机会，运作海口金融贸易区的“九都别墅”项目。姚惠芬说，这个项目当时是他们公司在运作，给冯仑他们的价格是3000多元/平方米，后来很快就上蹿到10000元/平方米。
    错过了一些机会，也躲过了危机，姚惠芬并没有太多的遗憾，她在这个行业见过太多的风雨。有朋友想投资海口一个楼盘时向她咨询，她果断地建议朋友不要在现在出手。“不是有没有泡沫，而是这个楼盘本身我认为已经没有投资空间了。”
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